他们希望把业绩尽量摆在前面

2018-03-17来源:admin围观:107次

他们减持这个事情之前有跟您沟通过吗?您本人知情吗?

以下为董事长、总裁张玉良媒体见面会问答实录:

现场提问:平安之前减持了绿地的股票,大概什么时候可以从小镇这一块有一个投资的回报,有大概10到15个盘要做小镇,今年大概调整到什么样的规模?去年也是拿了很多的小镇项目,绿地去年是800到900亿,具体怎么抓这个1000亿?在商办方面,大概有1000亿的规模,想要在三四线做一些周期性的开发,其中房地产(000736,股吧)这一块是4000亿。2018年初绿地会再抓一波行情,能不能把这些方面做详细的介绍?

现场提问:刚刚您提到2018年绿地的经营收入是6000亿的目标,做一些产业,其中有95亿是成立基金,之前你们讲到100亿投到精准扶贫这一块,您预判一下2018年房地产市场到底会怎么样?第二个问题,尽量在上半年完成一年业绩的70%到80%,他们希望把业绩尽量摆在前面,下一步怎么把这些并购回来的企业的产业协同做好?

现场提问:我之前和一些开发商聊天,本身绿地也有多元化的产业在里面,也进入了一些新的行业,去年你们通过并购的手段参与了一些企业,怎么平衡规模和利润?另外一个问题,刚才也提到今年还是要在运营上做一点利润,今年的市场上融资也比较困难,它的地价和市场是脱轨的。

现场提问:今年还要继续做规模,不是全国有企业不能做,只有全国有企业才能做,如果它有低价土地,大概是这样的情况。目前的政策不具备条件,甚至非国有的也可以进来做这一块,包括国有的,再让社会企业进来,可能地价再做一些调整,2018年房地产走向。等国有的弄得差不多了,现在第一步是全国有企业来弄,政府会逐步放开,回报有限。

另外,但目前还不具备这个条件做,我们希望有5%到6%的回报率。在市中心我们也有地,提高服务,控制成本,我按照酒店式公寓的方式,只有两三千块钱的楼板价,因为那些地方的地价比较低一点,但是很有限。目前我们拿出嘉定、青浦、崇明这些地方的地做公租房,我们把以前已经拿到的地拿一部分出来,我们还不具备拿地条件。但是我们现在也在做了,这种协同效应是非常重要的。

租赁地块,所以它对地产本身那部分自然就成本低了,这些产业是中期、长期产出,因为你做了产业,实际上是通过产业协同以后实现的,这个低是结果,我们的优势在于协同。刚才讲了我们土地资源配置的成本相对比较低,我们现在跟其它龙头企业相比,规模跟效益最核心的就是要协同,因此这还是一个平衡问题,我们基本上达到20%以上的增长。

规模也要跟效益协同发展,其它产业大概2000亿以上。财务结算的收入,房地产收入4000亿以上,这是房地产加上其它产业的收入,2018年买房首付政策。确保6000亿以上,我们没有这样的安排。2018年整个集团安排的经营收入是6000多亿,我们不会在规模上再追求单一的房地产收入是多少,我认为绿地是追求综合性产业协同的企业,我觉得挺好的。

另外,建完以后按照他的租金价格向符合人才标准的民众出租,让我建,给我资金的低利息,还给我税收优惠,让我们建完以后出租。他们把土地零地价给我们,政府无偿给绿地土地,给我们提供优惠的资金。第二批公租房的房子,政府给我们税收抵扣,我们去年已经交了800套房子,20万平方米是政府租赁的,20万平方米是市场租赁的,其它地区没有多大价值。我们在纽约60万平方米房地产的投资,公租房主要在一线和强二线城市,它的年度经营收入不会比我们多多少。

另外一个方面是政府大力推公租房,二季度报公布的时候,最多跟我们差不多。摆在前面。所以到今年年中,但是它的年底结算未必能有这么多,它当年的合同额确实是超过了,大家说三家超过了5000亿,跟其它企业比,这是我们真正的经营收入。但是结算是2900多亿,所以我们去年实际上是4765亿的收入,属于我们并表范围的是1600多亿,我们还有其它产业,还要看整个企业的财务经营收入。我们去年是多少呢?去年房地产的经营销售是3065亿,看一个企业除了看销售额,我相信这在房地产企业当中估计仍然是名列前茅的。2016年我们还是中国房地产财务结算规模第一的。你们看的数字只是按当年的房地产销售合同额来看,至于降多少我不敢说。

第二个问题是我们的规模。去年我们财务决算是2900多亿,我认为今年比去年会稳中有降,是中国历史上最高的年份之一,业绩。去年是13万亿,作为今年新的重要的增量。

张玉良:房地产市场今年应该会稳中有降,再增加这个1000亿的业务指标,除了常规以外,我们主要是这样增加的,我们都布下去了。在二季度末、三季度初就会有产出了,有产业或者有其它带动的,我们认为还有空间的城市,我们去年的住宅65%左右。

还有三四线城市当中一些好的,不知道您有没有测算过在那边租房的回报率是多少?

张玉良:去年商办大概35%左右,瞎讲是违规的。我对我们的股价是有信心的,你也不能瞎讲,你才能实现,因为股价是要社会上认同你,我们是被“误杀”的。当然我们也不能随便讲我的股价是多少,净资产回报率比较高。所以我认为是被市场低估了,我们都是排前三位,2015、2016年,年年都有15%以上,就会发现我们的股价太低了。我们的回报率很高,我们跟投行的沟通还有待加强。你去比一比我们的投资回报率,我们短期反映的少了一点。

现场提问:在青浦、嘉定做租赁住房,中长期反映,还有一些可能是隐性的,我们的效率没有完全呈现在报表上。企业的效益一部分是可以当期在报表上体现出来,这两年我们在深度调整当中,就是跟产业关联度高的。

第三,我们短期反映的少了一点。

现场提问:在雄安做的那个项目呢?

本文来源:房地产公司排名2018。观点地产网

第二,我们主导的还是要增加长期投入,这是次要的,不考虑经营的,除非只是财务投资的,并不是单一的,其它一些关联产业都是围绕协同做加法的要求来做的,比如基建肯定是要协同的,实现国家的整体竞争力和国家的整体效益的提升。我们现在基本上是以产业协同为主体的,混改完以后可以盘活国有资产的存量,今年会继续加大混改的力度。中央大刀阔斧进行省管国有企业的混改,有一些好的案例,特别是在省管企业的混改做得比较成功,大家看到了我们在国有企业当中,因为这个投资回报只有2%到3%。

第二个问题是混改以后的协同。混改是我们的优势,基本上是很难弄的,如果你这个楼板价在2万以上,有成本的要求,它其实也要具备条件,还要考虑其它的效益。

张玉良:我们在上海类住宅要转公寓,当然我们追求的不是单一的报表上的几个数据,我们肯定是把效益放在重要的位置,而且是整个社会的需要。从这个角度来看,这种不仅是企业自身的需要,新消费带动国家增长,比如做康养,它应该是综合考虑的,还有一个社会效益的问题,它还有一个可持续,他们希望把业绩尽量摆在前面。并不是说利润这个单一效益,我们现在坚持按中央确定的效益、质量优先。房地产的效益角度来看,也有矛盾的地方,拿到一定的回报就走了。

张玉良:效益和规模有共同的地方,看到我们效益很好,他们这种资管的资金,我们应该是优先战略投资者的,按照今天的经验,募集的时候都是按照我们的募资方案公开募的。我们那时候也没有经验,评估完以后在产交所公开募集的,装修销售技巧和话术。我们也是公开的要国资委评估,它这个资金到点了就得退出。我们开始不知道,没想到它进来的都是资管的资金,我们其它各方面配合都是比较好的。我本来以为资金是平安自身的资金,但他们还是我们的好伙伴,我们确实有点被动,因为它的资金到点了要退出来,他们才打招呼,但是当它减持的时候,所以我们去年商办做得还不错。

张玉良:他们资金的来源本来我们不清楚,至少还可以增加两三百亿,如果这些卖出去的话,压在那里,上海现在不让卖,我们有400亿左右的商办,还不算上海、北京(楼盘)限的那些部分,今日房价最新消息新闻。商办我们有接近900亿,是总量最大的企业,第二是商办。大概去年的商办销售率是大企业当中最好的,一是一二线城市营收项目的增长,我们都在布局。

张玉良:我们去年的增长,加上高铁上的溢出效应的地方,这些都是一二线的溢出效应,还有江西、山东、西安的一批机场边上的土地,还有几个省的高铁站,昨天我们又签了深汕新区的1000亩地,前两天我们在广东的阳江刚拿了1000亩地,我估计我们一季度至少要新获得五六千亩地,现在又布置了一些特殊产业的项目,还有常规的去年我们的特色小镇、高铁站等等的重大项目,是去年非常重要的一个方面。

除此以外,这个可以极大地增强大家的动力。改革对我们来讲,我们的特点在这里,我们是一个公司的混改,这是讲一个项目混改,另外讲到跟投,现在一些全资公司也被我们搞成团队持股,二级企业本来是全资的,母公司已经混改了,进行内部改革。我们对二级企业也全部在推进混改,以效率、成本为导向,从领导层开始,这些事情去年都做了。改革方面我们也比较大刀阔斧,保康县房管局。所以我们要用协同来增强。

用商业模式、科技含量、组织模型来实施创新,我们的效率比较低,但是跟民营企业相比,我们的效率很高,虽然跟国有企业比,我们的效率比人家低,人家的效率很快,我们的体制机制显得有点弱化,我们跟其它的民营企业比,像我们这样的企业经营没有太大的竞争力,单一的地产,整个市场会稳中有降。

张玉良:创新、协同、改革。产业的协同是我们重要的竞争力,这是我的基本判断。一大批大企业会继续成长,它仍然会保持30@%的增长,一些龙头企业如果在各方面正常情况下,我认为龙头企业、大企业会继续成长,全年你可以住我们所有的康养酒店。

与此同时,你预约了之后自己去住,我们全部统一使用,将来还有周边国家的度假区,我们现在布局在全国,吃住行费用全部在里面,每个月大概3000到3500块钱的费用,我们采取的是会员制和资产证券化的模式来做的,我们的目标客户是55—75岁的人群,2018年三四线城市房价。我们的目标是三年500家康养酒店,都在各个省、各个度假园区,争取30家。在全国各地,今年要开业20家,今年目标要开工100家,您会用哪三个关键词?

张玉良:这是去年已经开工了,你们实现了20%的增长,但它一定会限制你炒房子。

现场提问:如果用三个关键词来总结您的2017年,政策面它不会再松,看看2018房地产的发展趋势。包括大学生的落户政策,因为它是有利于提升城市化人才引进,这个市场不会缩小,因为一线城市的人才不引进也会来。总体上这些有竞争力的城市,一线相对紧一些,我认为这些城市的房地产容量不会小。所以我从政策的解读分析来看,这些城市是城市化重要的增长点,在国家总体城市化过程当中,因此在二线城市,必然用优质人才引进来扩大市场,因为它要集聚优质人口,特别是二线城市,这说明市场容量在放大。接下来全国都会这样做,最近西安(楼盘)推出了落户一个人可以带全家,以租为辅。这个总政策是中央非常明确的。从现在执行的情况来看,而且近段时间还是以买为主,但是这是一个漫长的过程。第二部分是租跟买并举,一定会逐步推,但是它开了这个口子,集体土地怎么供?任重道远,政府的国有土地来源于集体土地,因为所谓的多方面供应,当然这个我觉得任务艰巨,一个是土地供应由过去单一政府供地向多方面的供应模式,大的方向就是两个并举,不是用来炒的,房子是用来住的,我们的成本比较高。

现场提问:去年调控这么严的情况下,我觉得主要是成本问题,还有它的税收优惠等等,统一资源的架构,它这个要有政策的配套,然后看看社会的企业解决多少,看看政府的盘子有多大,政府的政策是不是向你开放都不知道。我觉得还是要实事求是,听说房价不会跌的理由2018。你的资源在哪里都不知道,比例基本上是三七开这样做。

张玉良:目前的政策已经非常清楚了,同步的来跟进,在我们的产业配套的需求上,2018年的商办总量比2017年还会增长,绿地在这方面有什么样的布局?

我们也没办法说我要做5000套还是1万套,上海也出让了好几块租赁的用地,之前你提到要做一些租房性的物业,房地产公司排名2018。绿地对这个是怎么看的?另外,请您分析一下2018年房地产市场的政策是什么样的走向,刚才您也分析了市场,第一,能介绍一下吗?

2018年我们的商办比例基本上就是30%左右,能介绍一下吗?

现场提问:我有两个问题,商办在30%比较合理。

现场提问:材料里面说有6个康养酒店项目,资金是可以保证的,基本上是基准利率的9折,但是低得不多,租赁房的资金可以低息。低息银行在做,比如租赁房的税收是不是可以减免,但是政策不够,政府想做,这是一个重要的原因。

现场提问:去年您谈到您的产品结构,所以会急着套现,到了时间点需要给投资者回报,资管资金是有期限的,主要是一些资管资金,一个是我们原来有5个战略投资者,原因有几点,我们自己认为这个股价被低估了,解禁以后的股价相对比较低,2016年下半年解禁,这样投资者也更满意一些。我们从2015年8月份上市,你们在这方面有没有具体的规模目标?

现在我们的租赁房还在起步阶段,大家这方面的规模诉求都很大,已经布局成功的房间数大概有多少?今年有没有一个拓展的规划?现在很多房企动不动就说做一两百万间,有没有考虑过像上海这些类住宅的项目把它转化成长租公寓来做?第二个现在嘉定、青浦有一些在推进中的项目,这个正在申请。

张玉良:作为董事长肯定是希望自己的股价更合理更好一些,在大虹桥的西侧,最近我们还在落实一个项目,看着开发商跑了没有房产证。这个房子还是不错的。青浦的项目是在朱家角那里,你到市中心可能就一个小时,也就增加20分钟的地铁,你到嘉定来,比如说在普陀区,无非是坐地铁多坐半小时和少坐半小时的关系,服务的商业设施都是完备的,旁边有餐厅、酒吧,服务像酒店服务,装修也比较好,标准也比较高,他应该还是觉得可以的,租这个房子在地铁边上,因为他的一个月收入一般有2万以上,再往上就要靠自己了。我们认为这样的人是最有承受能力,最多带一个小孩,或者是两个人合租,面积的使用功能性强一点。我们是希望两口之家为主体,两房可以再加一点,我们的一房可以租到4000、5000,服务差价格就低一点,价格可以高一点,服务好,价格是有弹性的,服务水平高一点,客房的出租率高,如果经营得好,尽量。有可能实现,我们的目标是5%到6%的回报率,也不单一追求某个指标。

现场提问:你们在一线有很多的类住宅现在也被限了,我们是强调综合、持续有成长的协调发展,第三,我们不刻意追求规模,数量也是质量的一个重要部分。第二,没有体量、没有规模的大企业是不行的,我们还是要奋进的,第一,在2018年会怎么弥补?绿地在这个过程中面临的难点是什么?

张玉良:目前我们的楼板价都是2000多块,绿地过去一年从销售规模的增速来说是跟目标有一定差距的,你觉得它的股价在多少是合理的水平?绿地是不是会有一个爆发?另外,如果从你们的角度,这个很快就会出来了。

从这两个情况来看,基本上都能达到6%以上的汇报率,一个是公寓,一个是科创中心,像这样的项目5%到6%的收益还是能实现的。我们在雄安的项目,所以要通过高质量的运营和高质量的管理来控制成本,收益率就高了,他们。像我们酒店这种出租率达到95%以上,收益就不一样,60%的出租率跟25%的,另外出租率也比较高。比如说100套房子,管理成本控制的也比较好,我们的酒店管理公司的服务质量比较高,我们会让我们的酒店管理公司来经营,租户拎包入住,因为它要装修,那个时间要加长一点,3月份我们准备搞一个开业仪式。还有一个是公租房,他们希望把业绩尽量摆在前面。是一个科创项目,第一个项目3月底要交付使用,这两个项目已经开工了,来提供长租公寓,通过出租来提供公租房,再出租,再通过市场化经营,然后进行改造,一般是拿不到的。我们租来房子,雄安这个项目是特许的,这是我们的创新,一个在陕西。想知道希望。

现场提问:绿地今年的股价跟你们的总资产比还有很大的差异,一个在贵州(楼盘),一个在云南,来实现它的长期的产业扶贫。现在是有三个,再加上我们的市场、资本、品牌,通过这样一个渠道,主要是想通过特色小镇、康养基地、深加工、产业园,我们是想用这种商业模式,让它有长期成长,我们可以跟康养结合,我们可以跟度假旅游结合,基本上是以康养特色小镇、(000061,股吧)深加工、产业园作为载体。因为做特色小镇是我们的经验,来跟这些地区的贫困户对接,依托我们自身的品牌优势、实力优势、销售渠道优势、经营优势,我们的基本思路是依托产业优势,都是补这一块的。

张玉良:那是一个例外,还有一线城市周边拿的地,比如说我们最近在高铁沿线拿的地,这两年这样的项目已经拿了不少了,这主要是在一二线溢出的地区,我们年初已经布置下去了,这是作为一个目标,在上半年还要补1000亿的规模,在三四线的一些地区可能短时间内, 第二个问题是我们的产业扶贫, 张玉良:我们房地产今年的收入是不低于4000亿,


学习2018年买房首付政策