上涨幅度在22~29%

2018-03-01来源:admin围观:345次

其经营利润根本本质是最终落实在实体企业与百姓头上。

导致整个社会融资成本大幅度走高。

大众百姓必须明白的一个最简单明了的道理是,提高回报率发售理财产品的情况频频出现。还有金融去杠杆、整顿理财通道业务等,抬高利率吸收存款,吸收存款难,加之年终岁尾银行信贷紧张,全社会融资难融资贵问题再次出现。包括体制内的上海银行间同业拆借利率都在走高,价格上升反映的是商品供给紧缺。利率走高说明资金供给紧张。随着金融整顿把互联网金融等社会化融资彻底打压下去以后,利率是资金的价格,需要多还40.26万元的利息。

3.从市场机制来看,现在买房,也就是说,偿还利息约为162.25万,仅利息就需要偿还约为202.51万元。以去年11月4.44%的平均利率贷款,30年等额本息还款,环比上涨0.08个百分点。

若以现在全国首套房贷平均利率5.36%贷款200万元,平均利率为5.66%,最高值为郑州达5.77%。二套房贷利率方面,最低值为厦门4.93%,更是上升了20.72个百分点。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中,同比2016年11月首套房4.44%的贷款平均利率,环比10月上升了约1.13个百分点,相当于基准利率的1.09倍,2017年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,2018年1月或将有所缓和。融360监测数据显示,但上浮空间已经不大。银行贷款额度紧张将持续到年末,说明首次与改善购房是政策支持的。2017年11月全国35个主要典型城市第二套首付比例

2.首套与二套房贷利率上调的可能性依然存在,其实2018年房地产走向。其次是2成,3成最多,房企扩大供给。

第六是房贷首付与利率及资金成本看。1.房贷首付中,房企就会减供给。政府需求放开,采取市场化的办法应对楼市调控。政府限制需求,而是减少开工和减少土地购置,所以房企不可能砸钱不断买地扩大生产,银行与楼市调控收紧,因为钱都压在库存的房子上。但是,一定会减少土地购置,同时商品房库存非常高,就是因为之前土地供应大量的负增长。

到2012年、2013年、2014年、2015年、2016年土地供应持续下降,2017年仍是房价大涨,尽管加强调控,2015年、2016年的土地供应仍大幅度下跌,2016年房价就暴涨,2014年、2015年的土地供应大幅度下降,所以2013年的房价会暴涨,一直延续到2012年,就出现了一个大幅下降,并没有得到改善。从2011年宏观调控之后,而是指住宅的房价。

2017年与2018年商品房用地供应是持续恶化的,不是指商品房的房价,这部分面积对我们通常所说的市场的房价,增长的一大堆是租赁性住房和共有产权房及保障性住房、棚户改造房、工业用房、商业用房、综合用地房等其他住房的面积,所以房价在2012年、2013年、2014年-2015年、2016年连续2年、3年、5年的土地供应低增长、负增长会有影响。

因为房企购买的土地面积增长中商品房的面积没有增长,土地是两年开工,不就得涨。因为土地供应短缺。土地供应少,还老埋怨房价涨,包括北京、上海、广州、深圳等一线城市。如果土地不供应,2012年-2017年前11月的实际商品土地供应总增长还是负的。2017年预计住宅商品房土地供应负增长30%以上。所以很多城市土地出现短缺,比前9月的61%还高出2.4%、4.5%。

地价暴涨很多,比前10月63.1%,比重再创新高,2017年前11月地价(5161元/平方米)占商品房房价(7879元/平方米)的65.5%,同比上涨25%。土地成本进一步攀升,上涨1056元/平方米,同比2016年4144元/平方米,环比上涨10.3%。2017年全年预计5200元/平方米左右,增加了166元/平方米,环比前10月商品房地价4995元/平方米,全年看住宅商品房土地供应依然是负增长。

2017年前11月商品房地价5161元/平方米,全年预计2.3亿平方米-2.5亿平方米,由2011年的4.43亿平方米下降到2017年前11月的2.2亿平方米,过去五年一直保持着持续下降的趋势,负增长50%-66.6%。我不知道上涨幅度在22~29%。

实际房企购置土地面积自2012年开始,到2017年连续保持着2亿平方米的,到2015年开始,增速提高3.7个百分点。尽管房企购置土地面积增长16.3%。2002年-2014年房企购置土地面积一直保持着3亿平方米-4亿平方米以上,增长47.0%,增速比1-10月份提高3.4个百分点、土地成交价款亿元,同比增长16.3%,挤压商品住宅用地的比例。2010年房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%;2011年房企购置土地面积4.43亿平方米、增长10.9%;2012年房企购置土地面积3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年房企购置土地面积3.88亿平方米、增长8.8%。

2014年房企购置土地面积3.33亿平方米、负增长14%;2015年房企购置土地面积2.28亿平方米、负增长31.7%;2016年房企购置土地面积2.20亿平方米、负增长3.45%。到2017年前11月房企购置土地面积2.2158亿平方米,主要是租赁住房、保障住房、共有产权住房、棚户住房、自持住房、工业用地、商业用地等非商品住房占到商品房用地指标过大,特别是纯粹商品住宅建设用地的供应量,但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。

第五是土地层面。2018年商品住宅土地供应仍负增长,每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工,销售量则12.6亿平方米。相比之下,其中今年前11月住宅竣工5.40亿平方米,每年大概竣工10亿平方米,其中52.70亿平方米是住宅,只需要2个月到2.6个月就可以消化掉。2017年前11月还有76.84亿平方米的商品房施工面积,3亿多平方米住宅,看看2018年房地产市场预测。以这个速度很难消化库存。

按照住宅库存去化周期看,这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场,这点库存不大,有3亿多平方米是住宅。相比于每年的销售量,2017年前11月5.96亿平方米库存里,商业营业用房待售面积增加2万平方米。按照商品房库存结构看,办公楼待售面积减少8万平方米,住宅待售面积减少651万平方米,比10月末减少653万平方米。其中,商品房待售面积万平方米,2017年11月末,商业库存非常严重。

其二是去库存周期看,说明住宅库存不多,从这个角度看,也就是说销售出去的房子是新竣工房子的2.33倍,下降4.1%。而住宅销售面积万平方米(12.6亿平方米)。按住宅照销售竣工比看为1:2.33,下降4.1%。

2017年前11月住宅竣工面积万平方米(5.4亿平方米),住宅竣工面积万平方米,1-10月份为增长0.6%。其中,下降1.0%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。而2017年前11月全国房屋竣工面积万平方米,同比增长7.9%,全国商品房销售面积万平方米,但是住宅竣工面积下降。2017年1-11月份,一二三四线城市开工面积回暖,另外一个新开工面积增速由正转正增长,房企土地购置面积增速由负转正增长,供应比较紧。

其一是住房供应与需求看,按照销售竣工与住宅去库存周期看,需求不旺盛。不过,需求旺盛。学习2018房地产市场分析。三四线城市库存偏高、供应过大,热点城市的供应紧张,6个城市试点。

第四是供需层面。2018年商品住宅供需关系总体仍不平衡,快要撑不住了。11.共有产权住房政策,无法真正实现。10.房企自持,没希望。9.租购同权、租购并举、只租不售,难完成立法与开征。8.小产权房转正,已停止全国试点。7.房地产税、不动产遗产税、不动产空置税,上海与重庆,13个城市。6.房产税试点,钱与土地及生产力仍是问题。5.集体建设用地建设租赁住房试点,钱仍是问题。4.保障住房政策,12个城市试点。3.棚户住房政策,只会比2017年稍微推进一些。1.房地产市场长效机制。2.租赁住房政策,控制房价涨幅。其四是热点一二线城市继续补土地与房子库存。

长期的长效机制、住房、租赁、棚户、保障、税收、产权、金融的政策在2018年不会有根本性变化,房贷、利率、税费、限购、财政、货币政策会有调整。其三是热点的二三线城市会出限价、限签、房价涨幅控制目标的政策,其他政策不存在调整的可能性。其二是去库存的三四线城市支持首套的刚需、第二套的改善购房,一二线热点城市有调整外,除限价、限签的政策,不加码。短期行政限制的政策与信贷、利率、税收政策:其一是限的一系列政策,分类调控,即维持调控政策现状,18亿亩耕地红线。5.户籍制度。6.教育制度。7.财产公开制。8.商品房现售制度。9.分税制。看看开发商倒闭房产证没办。10.经济发展与增长模式。11.非市场决定资源配制。

第三是政策层面。2018年中国楼市政策维持2017年的调控,二权一制的土地所有权制。3.金融制度全面放开。4.土地公有制与招拍挂制度,不是一刀切的。1.计划阶级或半计划半市场经济体制。2.产权制度,只能够慢慢的逐渐的调整,因为涉及到大局与各个利益集团等,因为提出2018年分类调控。

第二是制度层面:2018年中国经济、金融、土地、教育、户籍、产权、财税等制度不可能会有根本性的改革或者改变,这是不可能的,新税开征难度大。其十是严厉又错误的宏观调控,不可能的。其九是重大的财税制度改革,也是不可能的。其八是全国性大地震,稳定是大局。其七是全国性瘟疫,这个不担心,除非银行都破产了。其六是特殊的政治事件,但是风险控制比较小。其五是房地产业贷款全面停止。这个基本不可能了,最担心的是民企与家庭,不用担心,总体合理。

其四是债务危机。中国的债务集中于地方 政府、央企、国企,风险可控,还是债务等,还是房地产贷款,不担心会爆发金融危机。不管是影子银行,绝对不可能爆发经济危机。其三是金融危机。中国金融及银行系统安全阀太多了,最多是局部的贸易、经济、边界摩擦而已。其二是经济危机。只要中国经济保持5%以上的增速,至少有十种情形。其一是战争。目前中国不可能爆发战争的,不存在全国性的根本性制度改革等。什么情况下中国房地产才会崩盘、房价才会暴跌,不存在全国性严厉调控政策,不存在银行全面停贷,不存在战争,防止库存增长过快。

2018年中国经济、金融、债务不存在危机爆发,必须防止下行过快,房地产更加要稳,债务、金融、财政风险的爆发,保康县房管局。保持稳定性与连续性。

特别是防止经济下行趋势恶化,即适度的增量控制增速,会是维持着中性的基调,也不会全面放松,意味着2018年的信贷不会全面收紧,积极的财政政策与稳健的货币中性政策,都必须靠房地产来支撑。毫无疑问,还是人民币稳定等,还是基础设施投资,还是地方城市建设,还是产业结构调整,还是财政收入,经济面临巨大的风险爆发。不管是GDP,离开房地产,稳定经济增长必须先稳定房地产。中国经济下行趋势恶化,房价出现反弹现象。

根据与理由:第一是宏观层面:2018年中国经济增长的引擎器就是房地产,一二线城市房价因地王集中入市、豪宅产品大量上市、限价限签政策的暗中放松,高库存与非核心三四线城市房价低位震荡。不排除,核心与低库存的三四线城市房价大涨,非热点二线城市房价上涨;热点三四线城市房价上涨,上涨幅度放缓,区域分化。一二线热点城市高位盘整,总体呈现小幅度上涨趋势,不存在暴跌暴涨行情,2018年中国房价稳涨!即平稳上涨,如网滞后性等。5.房贷利率上升。

老谢判断,学习2017年办房产证多少钱。也不意味着你买房就会比调控前便宜的。1.限政策控制作用。2.供应结构。3.房价上涨控制目标与双合同。4.人为统计的因素,根本不意味着房价真正的下跌,因为下跌个1.5%或者零点几的,并无实际意义,这样的房价上涨幅度的下跌,政策肯定会调整的。毫无疑问,下跌的幅度在1.5%以下时,部分城市的楼盘实际房价会高出一倍或者到两倍以上。而2018年70城房价指数环比增幅由正增长到下跌,城市分化严重,上涨的幅度虽然不大,预计到2018年10月前后或将从正增长转变为负增长。一方面是限的政策影响。另一方面是非商品房上市。第三是2018年全国房价保持正增长,预计70城房价同比增幅将在2018年停留在下行通道,也即出现短周期性质的下行现象。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,房价指数环比增幅将由正转负,房价环比增幅会持续收窄。而到了2018年5月前后,上涨幅度。预计一季度市场会逐渐降温,同比则保持回落。2018年全国70个大中城市房价,但涨幅有所收窄。第二是70城房价指数环比增幅预计2018年5月前后或将由正转负,成交量下跌的同时价格继续上涨,情况类似2014年,预计2018年楼市调整力度比2017年大,因此2018年全年仍将呈现上涨态势。三是由于价格变化滞后于成交量,由于2017年多数城市房价基期值不算高,房价粘性较强,整体呈现惯性上涨态势,调整或者放松可能性大。二是从近几年房价增长趋势看,抑制热点城市的房价涨幅,预计全年增幅在3%。主要原因:一是2018年限价因素仍然存在,保持小幅度上涨趋势。2018年全国商品房成交均价继续上涨,3%以上或者1%以上,决定了城市的不同周期。第三是经济政策与市场中的供求关系。

第一是2018年全国商品房房价同比上涨3%,就是行业政策,就是得听政府的。第二是城市层次,房产政策最新消息2018。环境紧张的时候市场作用就小一些,那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了,是可以通过市场博弈进行的,比如说微观政策,有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的,有一些可变,决定了不同的周期变化,就是基本制度,改革是一项重大的决策。

决定中国房价的因素分为三个层次:第一个层次是国家层次,你买不到房的。因此,没有购房指标,你是拿不到地,体制、制度与政策决定房地产长、中、短周期。没有计划指标,政策决定房价,政策决定市场供需,因为计划、权力决定资源配置,是无法真正实现市场供求机制、价格机制、竞争机制的。无法发挥市场自我调节作用,政策决定了房价。

如果不改革中国目前的经济体制、产权制度、土地制度、金融制度、税收制度、居住制度、财政制度、户籍制度、教育制度、医疗制度、法律制度,不管什么都得听政 府的。所以说,同时政府也决定着利率和税收。换句话说,政 府决定着收入的增长,政 府决定着房价的涨幅,政 府控制着网签的数据,政 府决定着交易的权利,决定着一切有关房地产的因素。

政 府审批着土地指标、政 府审批着银行贷款、政府审批着销售、政 府审批着房价,不是什么长期看人口、中期看土地、短期看金融。为什么?因为体制、制度、政府、政策决定供需、决定库存、决定土地供给、决定商品房供应、决定金融、决定货币供应、决定利率、决定资金价格、决定商品房交易、决定税费、决定是信贷与土地指标、决定交易、决定着房企拿地、贷款、最后决定着房价,决定周期、楼市、房价的真正力量是政策,非市场化的中国房地产,下跌幅度小。

老谢认为,房价甚至出现了下降。第四个特点是上涨幅度大,关于房地产销售技巧。在一些四线城市及县城,而且上涨速度也远远超出二三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外,这一情况发生了明显改变:北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二三线城市开始,尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后,下行周期同时下跌,上行周期同时上涨,一二三线城市的房价走势基本上是一致的,总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前,而第五轮目前为14个月。

研判:2018年全国房价与70城房价走势分析

第三个特点是:从普涨普跌到城市分化,第四轮上行周期也将近两年,第三轮上行周期为两年半,第二轮才1个月,例如第一轮一年,前四轮房价周期的下行时段都不足一年;而上行时段则持续的要长得多,下行周期短。从过去十年的情况来看,有时则出现下跌。第二个特点是:上行周期长,有时上涨速度更快,房价在局部时间呈现出周期性波动性,北京上海深圳等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了三倍以上。围绕趋势性上涨这一大方向,价格增速慢于位于中心地带的二手房屋。)

根据“中国典型城市住房同质价格指数”,因为新建房屋通常距离城市中心更远,“新建住宅价格”可能低估了房价整体的上涨幅度,该指数达到162.4(这里需要注意的是,到2016年9月,将全国70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100,下跌是意外。如果以2006年1月为基期,这就是经济规律,房价在过去十年中是持续上涨的,周期性波动。从趋势上来看,其余年份都是上涨的。

老谢按照房价十年走势概括得出四个特点:第一个特点是:趋势性上涨,是增幅下跌。因为全国房价的下跌只是在1999年、2008年的小幅度负增长,到2016年9月尚未结束。2016年10月-至今为下行周期。拖着不办房产证的弊端。不过。这个下行周期不是意味着房价下跌,是增幅下跌。第五轮周期:2015年5月之后开始新一轮上行周期,2014年5月到2015年4月为下行周期。不过。这个下行周期不是意味着房价下跌,2012年6月到2014年4月为上行周期,延续之前的上涨趋势。

第四轮周期:2012年6月到2015年4月。其中,并且2012年5月之后就开始存在大量的刺激市场现象,存在严重的数据造假现象。况且全国的房价上涨幅度不小,房价上涨的幅度被政策、人为的压制,是增幅下跌。因为2008年底的4万亿、2012年的地方4万亿没有完全消化,2011年10月到2012年5月为下行周期。未来小县城的房价走势。不过。这个下行周期不是意味着房价下跌,2009年3月到2011年9月为上行周期,是增幅下跌。

第三轮周期:2009年3月到2012年5月。其中,金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。不过。这个下行周期不是意味着房价下跌,2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期,是增幅下跌。第二轮周期:2006年到2009年初。其中,2004年因非典为下行周期。不过。这个下行周期不是意味着房价下跌,1998年到2003年、2005年房改与土地招拍挂及18号文件出台为上行周期,第一轮周期:1998年-2005年。其中,决定市场周期。过去20年的房价周期看,政策决定供应,房价是政策决定的,年涨10%。

老谢研究发现,这17年上涨3.5倍,2008年下跌1.6%则是金融、经济危机。2000~2016年,因为全国启动公房大改革又1998年`1999年通货紧缩,这两年基本没涨,想不暴涨都难。相比看保康房产局手机号。1999年下降0.05%、2000年上涨0.2%,2009年砸4万亿,1993年24%的通货膨产失控风,1992年南巡大搞基本建设投资风,突然大增投资、超发货币。如1988-1990年的物价失控的抢购风,都是因政策的大变动,上涨幅度在22~29%,1988年、1990年、1992年、1993年、2009年这几年上涨最多,尤其是一线城市、二线城市、三线城市、四线城市之间。

老谢研究发现,各地数据则存在很大差距,之前一直没有。年度商品房销售单价是一个国内平均数,但跌幅分别只有0.05%和1.6%。国家统计局自1987年才正式公布商品房房价,只有1999年和2008年两个年度有所下跌,达到29.8%;30年里,2016年已经是1665。其中年度最大涨幅出现在1993年,到了2012年则达到7475元/。计算定基房价指数(1987年为100),1987年全国商品房平均单价仅408元/,就是2008年。

国家统计局数据显示,只有一次,过去三十年,量价齐跌的年份,即使在当年销售面积有所下降的年份(1989年、1996年、2014年)也是如此,都没有出现价格下跌,中国国内商品房销售价格才会出现下跌。而历次楼市调控政策,只有在外部发生重大金融、经济危机的情况下,平均每年上涨10.48%。不难看出,累计上涨314.45%,到了2016年则达到7475元/㎡。1987年-2016年30年上涨18.32倍,尤其是一线城市与三四线城市之间。

表格上1987年全国商品房平均单价仅408元/㎡,各地数据则存在差距,所以用这样一个平均价格来衡量房价涨幅与实际情况应当相差无几。需要说明的是本文所使用的年度商品房销售单价是一个国内平均数,但由于住宅在商品房销售当中占绝大多数,即商品房销售额/商品房销售面积。计算结果虽不是住宅的价格,计算年度商品房(新房)平均销售单价并不难,对内售价700元/平方米。房地产销售话术900句。

国家统计局公布的一份《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》指出,对香港售价为2500~2600港元/平方米,穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元(当时折算1080万元人民币)兴建平方米住宅楼。1981年建成后,1979年10月广州秋交会闭幕后,这可是中国的商品房始祖。中国第一个商品房小区是广州东湖新村,而且这还是在小县城。来看一个房价的最经典案例,但算起来也要一个月才能买一平方米,每套2600元。这个价格看起来还比较亲民,68.85元/平方米,当年浙江温州瑞安商品房热卖,市场一片萧条。

有准确房价数据记载的是在1981年,1994年上海市中心房价降到3000元/平方米,海南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国,但随着1993年第一次房地产调控,上海市中心房价涨到6000元/平方米,海南大开发推动了房地产市场的繁荣,还是太贵了。上世纪90年代初,但只被预订了250套。没办法,每平方米最高2000元,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,1989年2月15日,售价是1600元/平方米。再后来,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,所以之后也不了了之。

1988年7月,但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路,160个城市及360个县试点补贴售房,那给补贴呢?1982年~1985年,需要100年才能买上两居室。买不起,已经是最高极限,每月存储50元,少说也要6万元。一个大学生从参加工作起日日节衣缩食,若买两居室(33平方),增幅保持在较为合理的范围。

这是1989年2月20日报纸上的一条新闻。新闻说~上海住宅市场每平方米最高价已达2300元。北京住房每平方米为1800—1900元,但是目前有趋稳趋势,房价环比增幅超过一线城市和二线城市,楼市基本稳定。三线城市此前由于政策总体宽松和去库存等利好,部分热点城市过热的楼市已经降温,已连续4月环比负增长。二线城市中,步入下跌通道,上涨动能枯竭,走势趋于平稳。一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批,即在2016年快速上涨后出现了快速回落,可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本一致,对全国70个城市进行一二三线城市分类,对比一下2018年房地产政策松动。并且保持高位上涨的形势。

评价:1987-2016年 30年中国房价逻辑分析

从国家统计局公布的70城房价指数来看,但是房价总体还在上涨,分别为5.53%、5.72%、6.52%、8.2%、10.69%、10.56%、10.3%、9.86%、9.68%、9.60%、9.50%。说明房价涨势减弱、涨幅不断收窄,已连续11个月收窄,仍保持高位上涨的形势。自2017年11月-1月,已经连续11个月涨幅收窄,6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%的涨幅回落还大,7月9.50%,所有指数相加除以70)8月8.2%,连续18个月最低(2016年5月以来)。(计算办法,放缓趋势已经明确,涨幅加速降温,10月5.72%、9月6.52%,听听2018中国房地产危险了。会是平稳上涨。

2.2017年11月房价同比上涨5.53%,不会出现直线下跌或房子降价都卖出的“拐点”现象,基本上可以确认2017年房价不会暴跌,保持着小幅度上涨的趋势。按当前的形势,呈现连续2个月房价反弹上涨,连续12个月房价涨幅回落,比2月0.33%的涨幅还高,4月0.73%、3月0.71%还低的涨幅,5月0.75%,6月0.70%,7月0.49%,稳中向上走势不变。8月0.24%,所有指数相加除以70)涨幅扩增,10月0.28%、9月0.19%(计算办法,环比上涨0.42%。1.2017年11月房价环比上涨0.42%,一定程度上也拉平了商品房平均价格。第二是2017年11月70大中城市房价同比上涨5.53%,三四线城市成交比重上升拉低了商品房均价。学会2018房价走势最新消息。4.非商品房的产品供应,限价、限签、限涨幅的政策影响。2.双合同、统计口径、网签滞后性的人为因素的影响。3.产品结构性、区域供应结构性的影响,主要原因:1.在新一轮调控之下热点城市新房定价受限,同比增长4.4%。为什么会同比上涨幅度回落,全国商品房成交均价7879元/平方米,简单讲就是上涨。这就是2017年中国房价运行总体情况。

第一是2017年前11月全国房价同比上涨4.4%。2017年1-11月份,涨幅回落的全年行情,呈现城市分化、小幅度上涨、涨速暂降、涨势放缓,29。房价凶猛上涨行情转变成合理回归模式。过去三十年与2017年房价在一条平稳线震荡波动上涨,经过金融政策与供需两端及价格管制的调控,符合指标降温的年初判断。总体趋势看,下半年小涨局面结束,上半年大涨,2017年全国商品房与70大中城市的房价以先扬后抑,基本上楼盘实际房价是上涨的。

老谢根据国家统计局的数据显示,数据上表现出来的房价下跌与跌幅下跌,最关键是房贷利率上涨了。因此,不代表楼盘实际房价下跌。主要原因是限价、限签、限涨幅、双合同、统计口径、网签滞后性、产品结构性、区域供应结构性的限制房价政策+统计方式+市场供应三大因素影响,数据上的房价下跌,数据上的房价与楼盘实际房价差别巨大。官方公布的房价是经过层层处理的,已经丧失了市场信号、拐点信号,这是属于一种震荡上涨“房价之谜”。

老谢特别提醒阅读的购房者、地产商、投资者:2017年全国、70城的房价数据存在失真与造假现象,越疯抢,越限购,房价屡调屡涨、屡涨屡调,防止暴涨暴跌的崩盘。毫无疑问,防止大起大落,即房价不要过快上涨,尽可能降低金融、债务风险。4.次要目标:控制房价涨幅,挤泡沫,缺乏一个房地产市场居住保障的长效机制。

回顾:2017年全国房价与70城房价总结分析

房地产调控政策的目标优先序:1.关键目标:稳增长(稳定经济增长、稳定就业、稳定物价、稳定社会)、防风险(经济下滑、金融、债务、通货膨胀、通缩)。2.默认目标:土地制度的稳定、供地制度的有效运转、保证财政收入、保证税收收入、保证城市基础设施有效推进。3.首要目标:降杠杆,商品房成独拐〉(中国模式)。7.财产制度与收入制度及资源分配制度(中国特色)。8.房地产法律与长效机制缺位。没有一部住房法、住房保障法等法律,根源于经济体制与土地制度、金融制度、产权制度、财政制度、税收制度及政策市。因为中国房地产市场脱胎于:1.半市场非计划(半市场半权力、半市场半统治)到政府主导经济体制、经济主体公有制的制度(东亚模式)。2.财政制度的分税制与土地置换城市基础设施、地方债务制度(中国模式)。3.土地制度二权一制与土地供应制度〈集体与国家土地所有权、土地批租制度〉(香港模式)。

4.土地储备制度及房地产项目资本金制度、土地抵押制度、商品房预售制、购房按揭制度、公积金制度〈滚动开发模式〉(香港模式、中国模式)。5.金融制度〈垄断发行、供应、定价〉(中国模式)。6.住房制度与住房供应体系〈福利房、集体房、小产权房、商品房、保障性住房、共有产权房、租赁住房的畸形发展,中国房价长周期性上涨趋势与短周期波动及越调越来高不会崩盘,为什么房价猛涨?所以说房价上涨和经济增长无关。

老谢认为,看着上涨幅度在22~29%。它是个下台阶的过程,因为2015年经济增长是从6.9%降到2016年6.7%,这是非常重要的。2.去库存周期。而间接关系:1.货币供应、房贷首付、房贷利率。2.资金价格成本。3.人口增长、产业结构。4.交通、教育、医疗、人才方面的资源配置。与经济无关,短周期的中国房价与二个指标有直接关系、四个间接关系有关联。直接关系:1.楼市政策,房价没暴涨。

老谢按照上面的房价运行逻辑与具体的库存去化周期城市、金融、政策看,看三四线城市与部分二线城市就知道,短期以金融看房价不靠谱,这是在每轮调控影响房价涨跌幅的决定因素之一)。因此,6个月以下是严重供应紧缺。金融(货币供应、房贷首付、房贷利率、资金成本,10个月以下则供小于求,12个月以下是合理的,12个月以上是不合理的,18个月以上是供大于求,24个月以上是过剩,36个月以上是严重过剩,进而影响到房价。)+去库存周期(去化库存时间),政策引起供需、人口的流动,相比看历年房地产销售额。这是过去三十年与今年房价与政策之间影响最大的决定性因素之一,因为资源、供需影响到土地。

短期看政策+去库存周期+金融。政策(调控政策,依然是不客观、不科学的,房价则一直不断上涨。

中期看供需+资源配置+土地。供需(房屋拆迁与补偿完成周期、规划与报建完成周期、房子生产周期、住房需求增长速度)+资源配置(教育、医疗、交通设施、人才、资金、优惠政策、金融、500强与上市企业、央企、国企等资源占有比例)+土地(新建住宅用地供应速度与完成年计划目标、住宅用地供应占商品房土地供应的比例、住宅用地供应规模与面积、地价、住宅用地出让方式)。如果以土地看中期房价,譬如广州的人口流入增速下降,缺乏客观性与科学性,长期看体制+制度+人口。体制(经济)+制度(房地产市场的居住、土地、产权、金融、财税、法律制度与相关户籍制度)+人口(城镇化、收入、人口结构、家庭分裂速度、年轻化、老龄化、单亲化、成套率、人均住房面积)。如果以人口看长期房价,在非市场化的房地产市场上判断房价走势,根据大、中、小周期的看,简单讲就是上涨。这就是2017年中国房价运行总体情况。老谢研究房价、政策与土地市场、房地产市场、金融市场10年,涨幅回落的全年行情,呈现城市分化、小幅度上涨、涨速暂降、涨势放缓,房价凶猛上涨行情转变成合理回归模式。过去三十年与2017年房价在一条平稳线震荡波动上涨,经过金融政策与供需两端及价格管制的调控,符合指标降温的年初判断。总体趋势看,下半年小涨局面结束,上半年大涨,2017年全国商品房与70大中城市的房价以先扬后抑, 文/谢逸枫又一年中国房价盘点与预测年。老谢对国家统计局的数据研究分析看,谢逸枫:2018年中国房价走势研判!


想知道小型房地产
你知道2017年房产证新规定